A averbação de imóvel é um procedimento essencial para manter a documentação do seu patrimônio sempre atualizada. Ela garante que a matrícula do imóvel reflita sua situação real, incluindo construções, reformas e alterações cadastrais.
Neste guia, você vai entender o que é averbação, quais são os tipos existentes, quando ela é necessária, quais documentos são exigidos, quanto custa e como realizar o procedimento passo a passo.
O que é Averbação?
Averbação é o ato de registrar no Cartório de Registro de Imóveis qualquer alteração ou fato relevante relacionado ao imóvel ou aos seus proprietários.
Diferente do registro, que cria ou transfere direitos (como uma compra e venda), a averbação apenas atualiza informações já existentes na matrícula do imóvel.
Pense na matrícula como a "certidão de nascimento" do imóvel. Assim como atualizamos nossos documentos pessoais quando casamos ou mudamos de nome, a matrícula do imóvel também precisa ser atualizada quando ocorrem mudanças.
Matrícula do Imóvel
A matrícula é o documento que identifica o imóvel de forma única. Ela contém toda a história do imóvel: descrição, localização, proprietários anteriores, ônus (como hipotecas) e todas as alterações ocorridas ao longo do tempo.
Tipos de Averbação
Existem diversos tipos de averbação, cada um destinado a uma situação específica. Conheça os principais:
Averbação de Construção
Registra na matrícula que foi construída uma edificação no terreno. Obrigatória após a conclusão de qualquer obra nova, mediante apresentação do Habite-se.
Ampliação ou Reforma
Atualiza a metragem quando a área construída aumenta devido a ampliações ou reformas significativas.
Demolição
Remove da matrícula a área que deixou de existir após demolição total ou parcial.
Estado Civil
Atualiza quando o proprietário casa, divorcia ou fica viúvo. Importante para regime de bens.
Alteração de Nome
Quando o proprietário altera seu nome por casamento, decisão judicial ou outro motivo.
Cancelamento de Ônus
Remove gravames da matrícula, como cancelamento de hipoteca após quitação do financiamento, liberando o imóvel de restrições.
Quando a Averbação é Necessária?
A averbação é obrigatória sempre que ocorrer:
- Construção nova: após obter o Habite-se
- Ampliação: aumento da área construída
- Demolição: total ou parcial de edificação
- Casamento ou divórcio: do proprietário
- Alteração de nome: por qualquer motivo
- Quitação de financiamento: para cancelar a hipoteca
- Alteração de endereço: quando a prefeitura renomeia ruas
- Retificação de área: correção de medidas
Importante!
A falta de averbação pode impedir a venda do imóvel, dificultar financiamentos, gerar problemas em inventários e causar divergências com o IPTU cobrado pela prefeitura.
Documentos Necessários
A documentação varia conforme o tipo de averbação. Veja abaixo os documentos organizados para o tipo mais comum: a averbação de construção.
Documentos Básicos
Identificação do proprietário
- Requerimento assinado pelo proprietário
- RG e CPF do proprietário
- Certidão de matrícula (opcional)
Da Construção
Comprovação da obra
- Habite-se emitido pela prefeitura
- CND do INSS da obra
- Projeto aprovado pela prefeitura
- ART ou RRT do responsável técnico
Para outros tipos de averbação:
Estado Civil
Certidão de casamento ou averbação de divórcio
Alteração de Nome
Certidão atualizada com o novo nome
Cancelamento
Termo de quitação emitido pelo banco
Como Fazer a Averbação: Passo a Passo
Obtenha os Documentos Necessários
Providencie toda a documentação exigida para o tipo de averbação que deseja fazer. Para construção, comece pelo Habite-se e CND do INSS.
Vá ao Cartório de Registro de Imóveis
Procure o cartório onde o imóvel está registrado. Cada imóvel está vinculado a um cartório específico da circunscrição.
Protocole o Pedido
Apresente os documentos e preencha o requerimento de averbação. O cartório emitirá um protocolo com previsão de conclusão.
Pague os Emolumentos
O cartório informará o valor das custas. O pagamento pode ser feito no ato ou após a análise dos documentos.
Aguarde a Análise
O cartório analisará a documentação. Se houver pendências, você será notificado para complementar. Se estiver tudo certo, a averbação será realizada.
Retire a Matrícula Atualizada
Após a conclusão, solicite uma certidão de matrícula atualizada para confirmar que a averbação foi realizada corretamente.
Custos e Emolumentos
Os custos de averbação são definidos por tabelas estaduais de emolumentos e variam conforme o valor do imóvel e o tipo de ato:
| Tipo de Averbação | Custo Estimado |
|---|---|
| Averbação de Construção | Varia conforme valor do imóvel |
| Averbação de Estado Civil | Taxa cartorária fixa |
| Averbação de Nome | Taxa cartorária fixa |
| Cancelamento de Hipoteca | Taxa cartorária fixa |
| Certidão de Matrícula | Taxa cartorária fixa |
Observação: Para averbação de construção, além das custas cartoriais, há custos com profissional técnico (engenheiro/arquiteto) para elaboração de documentos. O valor varia conforme a área e complexidade. Solicite orçamento.
Prazos
O prazo legal para o cartório concluir a averbação é de até 30 diasapós o protocolo, desde que toda a documentação esteja correta. Veja as estimativas na prática:
Simples
Estado civil, nome ou cancelamento de ônus.
Construção
Averbação de construção com documentação completa.
Com Exigências
Quando há pendências ou complementações.
Conclusão
A averbação é fundamental para manter a documentação do seu imóvel sempre atualizada e em conformidade com a realidade. Ela garante segurança jurídica e evita problemas em transações futuras.
Se você construiu, reformou ou precisa atualizar qualquer informação na matrícula do seu imóvel, não deixe para depois. A regularização é um investimento que protege seu patrimônio.
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O que é averbação de imóvel?
Averbação é o ato de registrar no cartório de imóveis qualquer alteração ocorrida no imóvel ou em relação aos seus proprietários. Ela atualiza a matrícula do imóvel, incluindo informações como construções, demolições, mudança de estado civil, alteração de nome, entre outras.
Como fazer averbação de imóvel?
Para averbar um imóvel você precisa: 1) Obter o habite-se na prefeitura (para construções); 2) Tirar a CND do INSS da obra; 3) Reunir documentos (matrícula atualizada, IPTU, RG/CPF); 4) Protocolar o pedido no cartório de registro de imóveis. Um engenheiro pode cuidar de todo o processo técnico.
Quanto custa para averbar um imóvel?
O custo varia conforme o estado, tipo de averbação e valor do imóvel. As custas cartoriais são proporcionais ao valor venal. Há também custos com documentação técnica (projeto, ART). Solicite um orçamento para sua situação específica.
Qual a diferença entre registro e averbação?
O registro cria ou transfere direitos sobre o imóvel (como compra e venda, doação, usucapião). A averbação apenas atualiza informações já existentes na matrícula, como construções realizadas, alterações de nome, casamento/divórcio, ou cancelamento de hipotecas.
Posso vender imóvel sem averbação da construção?
Tecnicamente sim, mas não é recomendável. O comprador terá dificuldades para financiar o imóvel, pois bancos exigem matrícula atualizada. Além disso, a área construída não estará oficialmente reconhecida, o que pode gerar problemas legais e tributários.
Quanto tempo demora para averbar?
O prazo legal é de até 30 dias após o protocolo, mas na prática pode variar. Se toda a documentação estiver correta, a averbação pode ser concluída em 15 a 30 dias. Se houver exigências do cartório, o prazo pode se estender.
Preciso de advogado para fazer averbação?
Para averbações simples (como construção ou alteração de nome), não é necessário advogado. Um engenheiro ou arquiteto pode cuidar da parte técnica. Porém, para situações mais complexas envolvendo disputas ou retificações judiciais, a assessoria de um advogado pode ser necessária.
O que é averbação de construção?
Averbação de construção é o registro oficial de uma edificação na matrícula do imóvel no cartório. Após construir ou ampliar, é obrigatório averbar para que a área construída seja reconhecida oficialmente. Sem a averbação, a construção não existe legalmente.
Averbação e habite-se são a mesma coisa?
Não. O habite-se é emitido pela prefeitura e atesta que a construção está concluída e apta para uso. A averbação é feita no cartório de imóveis e registra a construção na matrícula. Primeiro você obtém o habite-se, depois usa ele para fazer a averbação.
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